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房企逐鹿旧改蓝海,能否“躺赢”?

2019-08-14 07:00:39     来源:中新网     责任编辑:刘欣

  今年以来,广州的旧改进行得如火如荼,旧改项目遍地开花,新一轮城市更新热潮正在掀起8月11日,海珠区沥滘经济联合社在选定的复建房地块举行了沥滘旧村改造复建房开工启动会。早些时候,越秀地产参与番禺里仁洞村旧改,投资金额高达210亿元;“过江龙”升龙集团联合方圆,以高达200亿元的投资拿下沙溪村旧改;在2018年,升龙拿下了南沙第一个旧改项目,即金州、冲尾自然村改造。

  正是因为地理位置优势明显、成本低以及可观利润等因素,吸引众多房企抢跑旧改新赛道。时代、保利、富力及佳兆业等,争分夺秒布局旧改版图,以获取大量的土地储备。

  事实上,城市更新项目涉及多个主体,且流程复杂、周期冗长,需要长期的资金支持,是一项复杂的工程。在高利润背后,动辄投资数十亿、甚至上百亿的旧改项目,让房企承受着巨大的风险和挑战。如何把握旧改黄金时代,紧跟政策动向,制胜城市更新?近日,戴德梁行推出《粤港澳大湾区城市更新进化论》,分析对比湾区多城旧改政策、更新进程及“进化趋势”,同时结合具有极强实操性的案例分析,透视大湾区城市更新的未来机遇。

  土地开发强度超警戒线 旧改成下一个蓝海

  《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,大湾区作为全国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,吸引了大量人才与产业集聚。截至2018年底数据显示,在国内三大城市群中,坐拥10万亿级经济总量的大湾区以15万元的人均GDP独占鳌头,京津冀、长三角分别为8万元及12万元。发展态势一片向好的大湾区同样备受新晋人才欢迎,近四年常住人口增量高达563万人,是京津冀的2.7倍、长三角的1.6倍。在GDP、新增常住人口上领跑的大湾区,拥有5.6万平方公里的土地面积,仅为另两大城市群的约四分之一,土地资源极度紧张。在经济新旧动能转换、产业结构升级转型与协同发展下,湾区物业载体的承载能力亟需跟上脚步,城市更新无疑是盘活存量资产、释放优质土地资源,促进经济可持续发展的最佳方案。

房企逐鹿旧改蓝海,能否“躺赢”?

  ▲图1 中国三大城市群主要指标对比。来源:《京津翼协同规划纲要》、《长江三角洲城市群发展规划》、各城市统计局、戴德梁行研究部;数据时间节点:2018年底(香港、澳门第三产业比重为2017年底数值)

  大湾区多个城市具有人口密度较高、土地开发强度较大的特点,大量的存量土地及人口承载压力使城市更新迫在眉睫。其中,香港、澳门平均人口密度相当于湾区平均值的11.6倍及4.0倍,建设用地有限,土地承载压力高,通过项目重建来提高容积率,是这两个城市进行城市更新的重点。

  深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度皆已超过30%的国际警戒线,通过城市更新盘活存量用地的迫切程度较高;广州由于增城及从化两区以耕地和林地为主,土地开发强度低于佛山、东莞等城市,但实际上广州主城区七大行政区的土地开发强度高达48.9%,传统城区越秀区的开发强度更是超越了90%,城市更新势在必行。

房企逐鹿旧改蓝海,能否“躺赢”?

  ▲图2 2017年粤港澳大湾区土地开发强度、人口密度和单位产值。来源:各城市统计局、广东省国土资源厅、香港规划署、澳门地图绘制暨地籍局、戴德梁行研究部

  摸透政策 “因地制宜”

  制胜城市更新,关键在于对政策的把握,以及“因地制宜”。湾区各城针对自身特点和发展现状制定了相应措施,推进及优化城市更新进程,包括整合机构、优化流程、加大政府统筹力度、助推“工改工”、加大旧村改造支持力度及设立退出机制等。

  戴德梁行华中区研究部团队收集整理了截至2019年5月底大湾区10个*(*澳门的都市更新相关法规尚未正式出台,故不在分析范畴内)城市的最新市级城市更新政策。通过梳理超过130份政策文件,总结归纳出八大关键指标(共80个细分指标),以各地政策的完善、便利及可持续性为标准进行评分。结果显示,核心城市深圳、香港和广州,成为大湾区城市更新的“尖子生”。

房企逐鹿旧改蓝海,能否“躺赢”?

  ▲图3 粤港澳大湾区城市更新政策综合评分。惠州、江门仅针对部分城区出台城市更新政策。来源:戴德梁行研究部

  第一梯队:深圳、香港

  深圳土地开发强度在多年高速发展下领跑湾区,因此其城市更新起步较早,已建立起相对健全的政策体系。尤其在保障公共利益、预留产业发展空间及城市可持续发展这三方面,深圳创新出台了系列配套的城市更新法规和细则;相比之下,香港面积更小、现代化进程更早,是湾区城市更新的先行者。同时,其政策能够兼顾物业所有者和租户的利益,鼓励公众参与改造决策,但由于其第二产业占比较小,所以涉及“工改工”方面的政策并不多。

  第二梯队:广州、东莞、佛山

  经济的高速发展激发了土地供求矛盾,东莞、佛山由于行政面积较小,发达的制造业使土地开发强度均在湾区名列前茅,而广州主城区的开发强度同样迫近50%,对城市更新需求高企。

  进化中的城市更新

  随着城市更新政策的逐步完善,粤港澳大湾区各城市的城市更新进程明显加快。2018年,大湾区十大城市通过城市更新完成改造的土地面积共计5.4万亩,同比上升32%。

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  ▲图4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面积。来源:各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部

  在城市更新全面提速下,各城市旧改市场呈现出各不相同的改造方向,以湾区核心城市为例:

  香港由政府主导与市场化运作并行。市区重建局是城市更新项目的法定机构,由它主导的项目政策优惠力度显著。截止2018年底香港共完成重建改造土地面积169.6亩,为市场释放出73万平方米的住宅楼面面积和26万平方米的商业面积。

  深圳主要由市场主导,存量市场成为土地供应的主力军。自2012年起,深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应。2016-2018年城市更新土地供应量高达1.8万亩,为一级土地成交量的1.5倍。

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